Convenção do Condomínio PARTE II

CAPÍTULO VIII

DO CONSELHO FISCAL

CLÁUSULA 24ª - A Assembléia Geral Ordinária, elegerá o Conselho Fiscal, composto de três membros efetivos e três suplentes, entre os Condôminos, com mandato de dois (02) anos, podendo serem reeleitos, os quais exercerão gratuitamente suas funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos.

CLÁUSULA 25ª - Compete ao Conselho Fiscal, além das atribuições previstas em Lei:

a) fiscalizar as atividades do Síndico ou Administradora, examinar as suas contas, relatórios e comprovantes;

b) comunicar aos Condôminos, por carta registrada ou protocolada as irregularidades havidas na gestão do Síndico;

c)dar parecer sobre as contas do Síndico ou Administradora, bem como sobre a proposta do orçamento para o exercício subsequente, informando à Assembléia Geral;

d) assessorar o Síndico ou Administradora, na solução dos problemas do Condomínio;

e) dar parecer em matéria relativa às despesas extraordinárias.

CAPÍTULO IX

DO ORÇAMENTO E DO RATEIO DAS DESPESAS

CLÁUSULA 26ª - As despesas comuns e extraordinárias do Condomínio serão suportadas pelos Condôminos, na proporção das respectivas frações ideais de terreno.

CLÁUSULA 27ª - Constituem despesas comuns do Condomínio, entre outras:

a) as relativas à conservação, manutenção, limpeza, reparação e reconstrução das partes e coisas comuns e dependências do Condomínio;

b) os impostos e as taxas de água, esgotos, luz e gás que recaiam sobre as áreas comuns do Condomínio;

c) o prêmio de Seguro do Condomínio;

d) a remuneração do Síndico, Administradora, do zelador e dos demais empregados do Condomínio e respectivas obrigações sociais e previdenciárias;

e) outras aprovadas pela Assembléia Geral, ordinária ou extraordinária.

CLÁUSULA 28ª - Compete à Assembléia Geral fixar o orçamento das despesas comuns e cabentes aos Condôminos, que concorrerão ao custeio das referidas despesas dentro dos primeiros dez (10) dias de cada mês, realizando-se o rateio de acordo com o estabelecido na Cláusula Vigésima Sexta.

CLÁUSULA 29ª - Serão igualmente rateados entre os Condôminos as despesas extraordinárias dentro de quinze (15) dias, contados à partir da data da Assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente ou se forem adicionados à quota normal do Condomínio.

CLÁUSULA 30ª - Ficarão a cargo exclusivo de cada Condômino, as despesas decorrentes de atos por ele praticados bem como, o aumento das despesas a que der causa.

CLÁUSULA 31ª - O saldo remanescente do orçamento de um exercício, será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não for dado pela Assembléia Geral Ordinária. O “déficit” verificado será rateado pelos Condôminos e arrecadado no prazo de quinze (15) dias, tudo sempre nas devidas proporções.

DO SEGURO

CLÁUSULA 32ª - O Conjunto Residencial será segurado pelos respectivos valores, em companhia idônea aprovada por uma reunião conjunta do Síndico, Sub-Síndico e Conselho Fiscal, contra incêndio ou qualquer outro risco que possa destruir no todo ou em parte o Conjunto Residencial, discriminando-se na apólice o valor de cada unidade e o das partes
comuns.

Parágrafo Único - Cada Condômino, individualmente e às suas expensas, poderá aumentar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidos na mesma.

CAPÍTULO X

DA CONSTITUIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA

CLÁUSULA 33ª - Juntamente com a taxa condominial (importância devida para as despesas comuns do Condomínio), será cobrada uma importância equivalente a, no mínimo, 5% (cinco por cento) da referida taxa, para constituição do fundo de Reserva a ser utilizado pelo Síndico ou Administradora, em caso de emergência, devidamente autorizado pelo Conselho Fiscal.
Parágrafo Único - A cobrança de que trata a presente Cláusula poderá ser suspensa pela Assembléia quando o montante das arrecadações atingir a soma de 20% (vinte por cento) do orçamento anual.

CAPÍTULO XI

DAS PENALIDADES

CLÁUSULA 34º - As contribuições ordinárias ou extraordinárias que o condômino não pagar, ficarão sujeitas a 2,00% (dois por cento) de multa e juros moratórios à taxa de 1,00% (um por cento) ao mês sobre o débito, sem prejuízo de sua cobrança judicial por ação executiva.

Parágrafo Primeiro - As cotas condominiais dos meses em atraso deverão ser cobradas juntamente com a do mês subseqüente.

Parágrafo Segundo - Caso venha a ser alterada a legislação e permitida a cobrança de multa maior do que o percentual previsto nesta Convenção, para as contribuições em atraso, uma Assembléia Geral especialmente convocada poderá, pelo voto de 2/3 dos condôminos presentes, aprovar a cobrança de multa até o limite máximo admitido por lei, aplicável sobre
os valores que se vencerem a partir da data da assembléia.

CLÁUSULA 35ª - Por infração de qualquer dispositivo desta Convenção ou do Regulamento Interno, ressalvado aqueles dispositivos aqui convencionados ou legais com penalidades específicas no caso de infração, será devida multa variável de meia (1/2) a duas (02) taxas condominiais vigentes à época do evento, e em dobro no caso de reincidência, sem prejuízo das demais conseqüências civis e criminais do seu ato.

CLÁUSULA 36ª - O Condômino que não cumprir o disposto nas letras “i” e “j” da Cláusula 6ª, bem ainda na letra “a” (“É PROIBIDO”) da Cláusula 40ª, pagará multa de cinco (5) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

CLÁUSULA 37ª - O Condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, por deliberação de três quartos (3/4) dos Condôminos restantes, será compelido a pagar multa correspondente ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

CLÁUSULA 38ª - O Condômino, ou possuidor, que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais Condôminos ou possuidores, será compelido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da Assembléia.

CLÁUSULA 39ª - A multa será imposta pelo Síndico ou deliberada em Assembléia, e será cobrada por aquele ou administradora.

Parágrafo Primeiro - Das multas impostas, ou de qualquer de suas decisões, cabe recurso do interessado para a Assembléia Geral, no prazo de quinze (15) dias da imposição da penalidade, o qual será encaminhado através do Conselho Fiscal, que dará ciência ao Síndico dentro de cinco (05) dias do seu recebimento.

Parágrafo Segundo - O recurso previsto no parágrafo anterior será julgado pela primeira Assembléia Ordinária ou Extraordinária que se reunir.

Parágrafo Terceiro - O recurso terá efeito suspensivo da cobrança da multa, que será paga, se improvido o recurso, com correção monetária pelo índice oficial que determine a inflação diária desde a imposição da multa até o efetivo  pagamento.

CAPÍTULO XII

DO REGIMENTO INTERNO

CLÁUSULA 40ª - Este Regimento tem como finalidade disciplinar à conduta e o comportamento de todos quantos residem neste Condomínio, na conformidade com o que determina a legislação em vigor. Assim, fica ratificada a rigorosa disciplina e observância à Convenção de Condomínio, na qual estão expressamente determinados os seguintes deveres e
obrigações:

É PROIBIDO

a) mudar a forma, a cor ou o aspecto externo ou fachada da unidade autônoma, nem mesmo podar a vegetação de jardim na área privativa da casa, salvo permissão unânime de todos os Condôminos; não apossar ou utilizar, sob qualquer forma, dos taludes que existirem nas unidades autônomas, nem mesmo neles construir, sendo as mesmas áreas de uso exclusivamente comum do condomínio;


b) promover reformas em sua unidade autônoma, que contrariem as restrições que na Cláusula 4ª da presente Convenção; em nenhuma hipótese será permitido o preparo de massa, argamassa, concreto ou assemelhados na via de acesso comum, devendo os materiais de construção ser depositados na área privativa de jardim da casa;

c) alienar, ceder ou locar as áreas privativas descobertas de sua unidade autônoma, separadamente da mesma;

d) embaraçar ou embargar o uso das partes comuns, ou lançar-lhes detritos, entulhos diversos, caixarias, móveis e utensílios, poda de vegetação e árvores;

e) empregar qualquer processo de aquecimento, substâncias, instalações ou aparelhos suscetíveis de ameaçar a segurança do Condomínio ou prejudicar-lhe a higiene e limpeza ou causar incômodo aos demais Condôminos, e ao Condomínio como um todo;

f) usar alto-falantes, instrumento ou aparelho sonoro em altura de som que cause incômodo aos Condôminos ou ocupantes das demais unidades autônomas, e em especial após as 23:00 horas;

g) lançar lixo em local não apropriado e fora do horário nos termos e recipientes indicados pelo Regulamento Interno; assim como é proibida a fixação de placas, selos, adesivos ou letreiros de propaganda ou figuras nas janelas ou na fachada da unidade autônoma;

h) estender tapetes, roupas ou peças lavadas nas janelas ou lugares visíveis não apropriados da residência, e remover pó de tapetes, de cortinas senão por meios que impeçam a sua dispersão;

i) ter e usar objeto, instalação, material, aparelho ou substância tóxica, inflamável, odorífera, suscetíveis de afetar a saúde dos demais Condôminos;

j) participar e/ou permitir a realização de jogos nas áreas comuns do Condomínio, exceto nas áreas apropriadas para tal fim;

k) utilizar-se dos empregados do Condomínio para serviços particulares, durante o seu horário de trabalho;

l) usar, alugar ou ceder as respectivas unidades autônomas para fins escusos, ilícitos ou proibidos ou a pessoas de procedimento e conduta duvidosa;

m) usar, alugar, ceder ou permitir que subloquem a unidade autônoma de sua propriedade para reunião política, religiosa, leilões, estabelecimentos comerciais ou industriais de qualquer porte ou atividade, clubes ou suas sedes ou setores, escritórios de profissionais liberais ou clientes em geral; pensões, repúblicas de moradias de qualquer gênero ou moradia de grupo de pessoas sem vinculação familiar entre si, cursos de qualquer natureza, aulas musicais individuais ou coletivas;

n) lavar veículos de qualquer forma nas áreas comuns do Condomínio;

o) praticar jogos esportivos com bolas, petecas ou outras modalidades de brincadeiras, nas vias de circulação, e em quaisquer outras áreas comuns que não naquelas expressamente destinadas a tal fim;

p) danificar as áreas de uso comum, bem como as esquadrias, paredes, portas, e áreas de propriedade exclusiva dos demais Condôminos;

q) utilizar máquinas ou ferramentas do Condomínio para atividades particulares;

r) cortar, destruir ou modificar as árvores, plantas e gramados (áreas verdes) das áreas comuns, sujeitando-se o infrator ao pagamento de multa de duas (2) vezes a taxa condominial acrescida da despesa de reposição da vegetação;

s) trafegar com veículos, nas vias de acesso internas do Condomínio, em velocidade acima de dez (10) Km/h, sujeitando-se o infrator ao pagamento de multa correspondente a duas (2) vezes a taxa condominial e o dobro na hipótese de reincidência;

t) manter animais domésticos nocivos à segurança dos moradores.

É DEVER

a) manter as partes comuns, principalmente as vias internas de circulação de veículos e pedestres e as áreas verdes, sempre livres e desimpedidas, nada podendo nelas ser depositado, ainda que momentaneamente, especialmente entulhos de forma geral, restos de podas de árvores e de limpeza de jardins, detritos, móveis velhos ou quebrados, caixas em geral, ou materiais de qualquer natureza;

b) obriga-se o Condômino a manter, em caso de reforma, os entulhos e materiais de construção dentro de sua área privativa, sendo permitido apenas o estacionamento na via de circulação de caçambas adequadas para este fim, durante as obras;

c) o lixo domiciliar deverá ser acondicionado em sacos plásticos e depositados no local assim destinado no  empreendimento, dentro dos horários a serem estabelecidos pelo Regimento Interno para a correspondente coleta;


d) quaisquer objetos, materiais, entulhos, etc, encontrados nas áreas comuns retro referidas, serão removidos sem responsabilidade da Administração por eventual estrago, incidindo o infrator na penalidade prevista na Cláusula Trigésima Quarta, e no pagamento das despesas de remoção. Os objetos e materiais aproveitáveis somente serão devolvidos aos respectivos donos, após o pagamento da multa prevista e das despesas de remoção;

e) as obras de caráter coletivo, que interessarem às estruturas das construções das áreas comuns, assim como das estruturas de serviços e equipamentos urbanos como redes-troncos de água, esgotos, energia elétrica, pavimentação, assim como aquelas de manutenção e ou complementação das áreas comuns, e enfim todas as coisas de propriedade e/ou uso comum, serão feitas com concurso pecuniário e obrigatório de todos os Condôminos, na proporção de suas frações ideais de terreno;

f) as unidades autônomas e correspondentes instalações, serão reparadas por iniciativa e conta dos respectivos Condôminos, inclusive os ramais das redes de água, esgotos, captação de águas pluviais, força e luz e telefone, e correspondentes acessórios, até o limite da divisa com a via de circulação. Se tais reparos forem suscetíveis de afetar as partes comuns, somente poderão ser realizados após o consentimento escrito do Síndico ou da Administradora;


g) se o Condômino, cuja unidade autônoma estiver a merecer reparos ou consertos em suas instalações de forma a afetar as coisas de uso comum ou outra unidade autônoma, não tomar as providências necessárias, o Síndico ou Administradora, fica investido de poderes para mandar proceder às obras necessárias, cobrando do Condômino as despesas havidas, acrescidas de correção monetária e da multa de 20% (vinte por cento), se necessário por via judicial. Quando o estrago ocorrer em linha tronco, não tendo sido causado por qualquer Condômino, as despesas de reparo correrão por conta de todos os Condôminos;

h) o serviço de limpeza das unidades autônomas e de seus móveis, não deve prejudicar as partes comuns e os locais exclusivos dos Condôminos. Incumbe a cada Condômino, manter limpa a sua unidade, sobretudo as instalações sanitárias, ralos e calhas;

i) os Condôminos se obrigam a permitir o livre ingresso nas suas unidades autônomas, ao Síndico, Administradora, zelador e funcionário de repartição e empresas de serviços públicos quando necessário para verificação ou reparo;

j) manter a área de recuo de sua unidade autônoma, especialmente a parte ajardinada, com aspecto saudável e bem cuidado; devendo, entretanto, as podas de vegetação de jardim na área privativa da casa serem realizadas periodicamente pelo Condomínio conforme assim será regulado pela Assembléia Geral;

k) de todo Condômino, dependente, familiar ou locatário, prestigiar e fazer acatar as decisões do Síndico, Subsíndico e da Assembléia Geral e a esta comparecer, a fim de que as decisões tomadas expressem realmente a vontade condominial;

l) observar dentro do condomínio a mais rigorosa moralidade e respeito, devendo quaisquer queixas serem encaminhadas, por escrito a Administração;

m) tratar com respeito os empregados;

n) os proprietários de animais deverão mantê-los restritos às áreas internas das unidades autônomas e, quando em passeio, presos por corrente, obrigando-se o condômino a zelar pela higiene e limpeza do Condomínio em razão da manutenção do animal. A critério da administração o animal deverá usar focinheira. Os animais deverão ser vacinados pelo Condômino sob suas expensas e exibidos os atestados à administração, quando exigidos. Os animais encontrados em estado de abandono, ou que não estejam em conformidade com o exigido pela Administração, serão apreendidos e seus proprietários advertidos por escrito. Na reincidência, o infrator será multado na importância correspondente a 50% (cinqüenta por cento) do valor da taxa  condominial. Tal penalidade não afasta a possibilidade do animal vir a ser entregue às autoridades competentes, caso persista a infração, a juízo do Síndico ou Administradora, em conjunto com o Conselho Fiscal. O mesmo ocorrerá com os animais considerados perigosos ou nocivos à segurança e tranqüilidade dos demais moradores, sendo de exclusiva responsabilidade do Condômino, dono do animal, reparar os eventuais danos de quaisquer naturezas por ele causado;

o) o uso particular do centro de convívio deverá ser concedido exclusivamente ao Condômino que esteja em dia com as suas obrigações, em datas que não haja previsão de utilização comunitária, tais como Natal e fim de ano, condicionado a reserva antecipada, confirmada, quando do pagamento do preço devido para a utilização. O preço de utilização corresponderá a 20% (vinte por cento) do valor da taxa condominial. O horário limite de uso será até às zero horas, devendo o usuário, após as vinte e três horas, reduzir ao máximo o volume do som para níveis aceitáveis, de tal forma a não prejudicar o descanso dos demais moradores. O contratante se responsabilizará por qualquer dano que venha a causar no salão, ou nos sanitários destinados aos usuários.

Parágrafo Único - As dúvidas de interpretação relativas às proibições e deveres anteriores deverão ser resolvidas pela Assembléia Geral dos Condôminos, cuja convocação para tal fim poderá ser feita pelo Síndico, Administradora ou Condômino que se sentir prejudicado, considerando-se definitiva, para cada caso, a proibição ou permissão decidida pela Assembléia.


CAPÍTULO XIII

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS, ESPECIAIS e TRANSITÓRIAS

CLÁUSULA 41º - Incorporam-se também a esta Convenção, os preceitos seguintes:

a) cada Condômino poderá intentar as ações que decorrerem do Condomínio, da Lei, da Convenção e do Regimento Interno, devendo sempre dar ciência ao Síndico ou Administradora de sua propositura;

b) a presente Convenção e o Regulamento Interno obrigam a todos os condôminos, atuais ou futuros, seus dependentes, prepostos, empregados, hóspedes, inquilinos ou quaisquer outros ocupantes das unidades autônomas.

Parágrafo Primeiro - Nos contratos de locação ou empréstimo de uso de qualquer unidade autônoma a terceiro, o Condômino locador ou cedente deverá fazer constar declaração expressa na qual o locatário ou ocupante declare que tem pleno conhecimento dos termos desta Convenção e do Regimento Interno que vier a ser aprovado e que se compromete a
cumpri-los fielmente, por cujos atos, contudo, o Condômino proprietário continuará responsável.

Parágrafo Segundo - A empresa outorgante desta Convenção, na condição de Incorporadora, com o intuito de manterem o padrão da edificação e a qualidade dos serviços que nele poderão ser implantados, bem como possibilitar o perfeito funcionamento do Condomínio durante ainda eventuais obras de acabamento do Empreendimento, deliberam que fica
reservado à elas o direito e faculdade de, na primeira Assembléia Geral de instalação do condomínio de utilização:

a) nomear o Síndico, Sub-Síndico, membros do Conselho Fiscal e a Empresa especializada em administração de condomínios, fixando-lhes a respectiva remuneração, se for o caso, para gerir e administrar os negócios do condomínio, pelo prazo de até dois (2) anos após a entrega da construção do Empreendimento;

a.1) a empresa administradora nomeada poderá exercer as funções de Síndica;

a.2) a Incorporadora poderá, a qualquer tempo, destituir o nomeado, com ou sem justa causa, devendo o destituído prestar imediatamente as contas de sua gestão;

b) após o período fixado na letra “a”, a administração do Condomínio caberá aos eleitos pela Assembléia Geral, na forma da presente Convenção.

Parágrafo Terceiro – À Incorporadora é assegurado, pelo prazo estabelecido na letra “a” supra, o direito irrevogável, com o que todos os Condôminos concordam expressamente:

a) de uso das partes comuns do Empreendimento, bem ainda o uso de uma unidade autônoma ainda não comercializada, até que todas as unidades autônomas do Empreendimento tenham sido comercializadas, para colocação de plantão de vendas e acomodação de corretores e instalação de faixas de propaganda;

b) de uso das partes comuns para nelas instalar na entrada/guarita placa perpétua com seu nome e da construtora;

c) de uso das partes comuns para nelas instalar suas propagandas ou de empresas terceiras fornecedoras, enquanto houver Unidades Autônomas posta à venda.

Parágrafo Quarto – A Incorporadora poderá desdobrar a implantação do Empreendimento em etapas de execuções distintas no tempo e no espaço. Na implantação da etapa seguinte da implantação, poderá a Incorporadora livremente utilizar o terreno adjacente a etapa em construção por ela objetivado, inclusive terreno e acesso para via pública servientes a mesma
etapa, como canteiro de obras, com tapume divisório, isolando o módulo concluído daquele em implantação.

Parágrafo Quinto – Enquanto não concluída a etapa seguinte de implantação do Empreendimento, as despesas condominiais referentes à etapa já implantada serão rateadas apenas e tão somente entre os Condôminos das unidades autônomas integrantes da mesma, exonerada, portanto a Incorporadora de participação no rateio pelas unidades autônomas por construir ou em construção integrante da etapa seguinte.

Parágrafo Sexto – Os Condôminos estarão subordinados, para utilização das áreas privativas e comuns, à modalidade de lançamento e entrega do Empreendimento em etapas, se for o caso, e se submeterão às condições necessárias e indispensáveis para as obras de cada uma das etapas, sem restrições, até final conclusão e entrega da última etapa do empreendimento, sendo certo que é reservado à Incorporadora o direito de:

a) promover alterações no projeto do Empreendimento que venham a ser introduzidas por necessidade técnica, exigências dos poderes públicos, empresas concessionárias de serviços públicos, corpo de bombeiros ou pequenas alterações que não impliquem na modificação, aumento ou diminuição substancial das partes comuns e da área privativa, como tais
consideradas, variações que não excedam a 5% (cinco por cento) para mais ou para menos da área total ou privativa.

b) alterar o projeto do Empreendimento Imobiliário, uma vez que, embora seja composto originalmente de quinhentas e vinte (520) unidades autônomas, por questões comerciais poderão, algumas delas, serem comercializadas, por opção de adquirentes, para que sejam construídas de outro tipo e/ou com compartimentos internos diferenciados dos originalmente
previstos em projeto. Em assim ocorrendo, até o ato de registro da Instituição e Especificação Condominial do  empreendimento, a incorporadora poderá I) promover a aprovação de substituição de projeto arquitetônico das unidades habitacionais, bem ainda aditamento do processo de Incorporação Imobiliária, com vistas efetivamente as casas que assim resultarem, construídas, II) desta feita, alterando a sua área comum do terreno, encontrando-se a respectiva fração ideal de terreno; mantendo-se as características da área privativa de terreno e  de construção das unidades já comercializadas nas especificações do projeto originário.

c) re-ratificar, a qualquer tempo, a incorporação imobiliária visando cumprir o quanto previsto nas letras “a” e “b”, supra, ou ainda no que tange à figura da titularidade da incorporação imobiliária frente a eventual cessão de direitos e obrigações e ingresso de outras empresas na qualidade sub-rogadas.

Parágrafo Sétimo – A solução de casos omissos caberá a Assembléia Geral, mediante aplicação dos dispositivos da Lei nº 4.591/64, com as alterações introduzidas pela [Tens de ter uma conta e sessão iniciada para poderes visualizar este link](Código Civil Brasileiro).

Parágrafo Oitavo – A apresente Convenção é regida pela Lei nº 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.406/02 (Código Civil Brasileiro).

CAPÍTULO XIV

DO FORO

CLÁUSULA 42ª - Fica eleito o foro da Comarca de Marília/SP, como o competente para nele se dirimirem todas as questões oriundas da presente Convenção.

São José do Rio Preto/SP, 14 de Setembro de 2009.
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Marília II - SPE Ltda.
César Augusto Signorini Fain / Suzete Aparecida Innocencio Agostino.